规模房企的滑铁卢 房地产步入风险投资时期


滑铁卢

[可以说,中国的房地产业已经告别了过去的资本提升时代,内生驱动时代已经到来,这将进一步考验每一个公司的管理智慧。无论是企业还是购房者,“养勇者”的局面已经一去不复返了。]

自2019年以来,数百家小型住宅企业的破产和重组并没有引起业界的反思。只有大型企业的倒闭才足以形成警示。

市场消息显示,傅生集团(以下简称“傅生”)和协鑫控股集团(以下简称“协鑫”)先后将自己的项目上架寻找买家,而接受订单的公司是世茂房地产(。香港,以下简称“世茂”)和阳光城(。深圳)。

这两笔交易尚未敲定,但各方的核实结果显示,傅生和何新确实急需资金救助。回顾这两家公司近年来的市场表现,由于迅速扩张,两家公司都取得了巨大成功,这使得滑铁卢今天更令人难过。

快到年底的时候,虽然很多地方都在努力放松对房地产市场的监管,但是房地产企业的紧张情绪并没有放松。毕竟,仍有许多人在过去的扩张周期中竭尽全力扩大自己的影响力,现在陷入严重的金融和债务困境的人并不多。没人知道下一个会是谁!

大型房地产公司也深陷困境。

在过去的一年里,傅生经历了一段非常艰难的时期。这家总部位于福州的房地产公司曾在2016年和2017年疯狂抢占土地,通过并购干预了大量旧装修项目,声称其价值超过8000亿元。

傅生高调宣布2018年房地产目标:2018年销售额600亿元,2019年900亿元,2020年1300亿元,到2020年将进入行业前30名。

但是,由于债务高,并购困难,傅生集团大量项目无法进入市场,资金情况越来越严重。

“虽然月薪已经支付,但2018年傅生的年终奖金还没有全部支付。”一名知情人透露。

在过去的几个月里,福建傅生公司的股票被冻结了30多次。其中,北京市第三中级人民法院冻结了福建乾隆金盛投资有限公司2000万元的股份、福建华斯投资有限公司400万元的股份、福建龙顺翔投资有限公司3亿元的股份。

“傅生在过去几个月一直在寻找一个项目经销商,希望通过出售股份来讨回血债,同时希望通过政府的背书来度过这一轮金融危机。”一位接近傅生的人士指出。

在傅生最困难的时候,即使每月发工资,傅生总裁童文涛也需要和银行沟通,保证每月工资的日常支付。这位有银行背景的总统从一开始就来到傅生,专注于资本问题。

到了年底,傅升的铁甲铁甲铁甲终于出现了。第一财经记者了解到,世茂集团和中国东方资产管理有限公司已经与傅生签署了收购房地产业务股权的框架协议。12月7日,世茂的部署小组已经驻扎在傅生。

根据目前的初步计划,世茂、东方资产和傅生集团的持股比例暂定为4: 3: 3。收购完成后,世茂将接管。

“世茂的收购通常是负债收购,在金融机构的合作下,实际支付的现金并不多。”世茂集团副总裁兼首席财务官唐飞告诉第一财经新闻。

受收购影响,傅生国际。傅生集团旗下的上市平台香港在12月17日的盘中涨幅超过30%。

"傅生的滑铁卢主要有几个原因。首先,它选错了地方。大量M&A项目实际上存在许多法律和债务问题。最终,项目无法按时进入市场,项目周转速度太慢。第二是踏上了错误的周期。傅生比福建其他部门晚了1-2年增加杠杆。当其他公司开始控制财务杠杆时,傅生没有时间停下来福建房地产公司的一位高级官员评论说

不仅是富盛,还有另一个着名的住房和商业协会,今年都很困难。今年3月,协鑫联合总裁张低调辞职。从那以后,协鑫就一直处于群龙无首的状态。从公开信息来看,协鑫今年从未采取任何行动。消息显示,12月底,阳光城和协鑫已经进入股权收购谈判的最后阶段。不出意外,协鑫将于明年把项目股权转让给阳光城。

同样面临并购命运的是新的湖宝(。上海),将上海新湖房地产开发有限公司总计35%的股权及相应权益转让给中国绿城(。香港),总计36亿元。今年7月,新湖宝将其在浙江欧灵实业有限公司和上海马宝房地产开发有限公司的股份和相应权利出售给了融创中国(。香港)为67.05亿元。

融资步伐的加快和难以进入市场的项目迫使这些中型房地产企业将项目搁置,等待更多的大公司接管。“每周,公司都会来我们这里讨论合作并购。我们看到了很多这样的公司,但只有少数真正进行收购。毕竟,这牵涉到许多问题。”一家排名前15的公司的投资主管告诉记者。

实际销售额

在许多中型房地产企业面临的困境背后,房地产公司实际上正在经历“销售额膨胀”,泡沫不断被戳破。

“我们公司声称每年突破1000亿美元的全面销售规模,但事实上我们过去三年的内部股权销售还不到400亿美元,我们仍然通过大量的小股来扩大销售。”福建一家房地产公司的副总裁透露。

在过去的几年里,由于融资规模的需求,许多房地产公司通过大量的合作扩大了销售规模,涌现出了大量的千亿房产企业,但事实上这些公司的内部股权销售并不那么大。

例如,索尼控股有限公司。刚刚登陆资本市场的香港(以下简称“索尼”)尚未正式披露其销售数据。根据第三方机构的数据,索尼2016年至2018年的合同销售额分别为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元,同比分别增长107%、165%和347%。

然而,索尼的营业收入和销售数据之间有很大的差距。根据索尼招股说明书,2016年、2017年和2018年,索尼实现营业收入分别为22.2亿元、52.4亿元和84.2亿元,复合年增长率为94.6%。

一般来说,房地产公司的销售额将在1-2年内结转至营业收入,但新立2018年营业收入和2016年合同销售额接近80亿。

此外,新立的周转速度明显快于同行。公开数据显示,新立的项目“在120天内开始开发,在180天内达到预售标准”。按照这种逻辑,这些项目应该很快交付和推进,但索尼的数据存在巨大差异。

"所有的销售都应该以收据为基础。对我们来说,年底前最重要的事情是确保收入和现金流。”唐飞指出。

许多公司仍在努力寻找销售数据的方法。“即使是排名前五位的房地产公司,为了抵消年底的业绩,也将未取得预售许可证的项目提前交给中介或基金方承销,但要求提前还款,这可以算作今年的销售业绩。”一名营销经理告诉记者。

一家房地产公司的部门负责人说,他的公司也进行了内部员工采购,以较低的价格卖给员工,允许在六个月内重新命名,并保证六个月后退款。事实上,这种销售收入只是首期付款。未来是否能形成真正的现金收入仍有待市场验证。

太和集团(。深圳,以下简称“太和”),今年也是极其困难的一年,从未主动披露其销售业绩。根据泰和公告,2016年至2018年的营业收入分别为207亿元、243亿元和309亿元。同期,排名机构统计了泰和2016年、2017年和2018年的全面销售数据:

“从今年的销售完成情况来看,大多数公司还没有完成年初设定的内部目标。即使到年底,他们也只能依靠住房来抵消供应商的资金和员工的内部购买来解渴。经过一段繁荣时期,实际真实销售情况并不乐观。”一位排名前10的房地产公司高管表示。

房地产已经进入风险投资时期。

受市场环境收缩的影响,行业重组正以难以想象的速度加速进行。

“房地产不再是黄金和白银时代,而是风险投资时代,风险和机遇并存。”香港绿地董事长陈军。香港)董事会,评论了今天的产业结构。

一个数据可以支持这一点。根据人民法院公告网,2019年将有超过450家房地产破产公司。

"融资仍然非常困难。在未来,银行将会有有限的资金。自然,他们会更喜欢大公司。业界领先的公司将获得更多优势。”唐飞认为。

郑茜资本统计数据显示,目前排名前100的开发商的土地收购和分配成本一般在13%到15%之间,排名前50到100的开发商为16%到18%,排名前100的开发商或当地领先开发商为19%到21%。

Kerri认为,目前房地产市场仍处于下行阶段,全国土地拍卖升水率仍处于较低水平,新屋市场各城市销售表现明显分化。

与过去不同的是,当土地被征用时,市场会上涨,许多土地会经历这个周期。然而,一旦土地被错误地占用,价格又很高,小公司就会赔钱,或者像上面提到的许多公司一样,无法进入市场。

Kerri的统计数据发现,全国大多数以前的土地王项目现在都有50%的盈亏。

以厦门为例。截至2019年12月1日,自2016年以来,60%的土地收购王已经进入市场。该项目的平均市场进入期为20个月,远远超过全国10个月的平均水平。其中,集美区的镜月禹州市最为突出。本项目土地由禹州房地产(集团)有限公司获得。香港),价格为28亿元。底价高达每平方米人民币。它于2019年6月首次开业,平均价格为每平方米人民币,土地与住房比率为99%,差价仅为每平方米175元,亏损严重。

徐汇控股集团(。香港)总裁林峰说:“每年,从你看到的地方到你真正赢得的地方,你基本上都要从一百个中选一个。行业稳定后,利润率不再像以前那样高了。”

可以说,中国的房地产业已经告别了过去的资本提升时代,内生驱动时代已经到来,这将进一步考验每个公司的管理智慧。无论是企业还是购房者,“养勇者”的局面已经一去不复返了。

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