清科观察:《2017年中国产业新城发展研究报告》发布,一个千亿级市场正悄然形成


近年来,国家和地方政府积极推进城市化。中国城市化取得了巨大进展,城市化水平不断提高。然而,到目前为止,我国的城市化率仍然不高。根据国家统计局发布的数据,2016年中国城镇化率为57.35%,远低于美国和韩国等城镇化率高的国家。城市化不仅是“人口城市化”,也是工业、土地、社会和农村的城市化。新工业城市在促进区域协调发展、推进新型工业化和新型城镇化融合方面发挥了重要作用,成为稳定增长和结构调整的重要引擎。

2015年7月,国家发展和改革委员会办公厅发布发展和改革部《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》([2015年第1710号),要求建设生产和城市一体化示范区。《2017年政府工作报告》还要求大力推进新型城镇化发展,为后期全国范围内推出新型工业城市发展模式提供政策指导。

工业新城发展模式注重“以产建城、以产建城、产城合一、城乡一体化”的系统发展观,为加快我国城市化发展发挥了重要作用,为产业转型升级提供了重要载体。目前,新兴工业城市的发展模式最典型的是华夏幸福倡导的公私合营市场化运作模式。通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的公私合作市场化运作模式,探索实现区域经济发展、城市发展和民生保障,有效提升区域发展的综合价值。未来,随着中国新兴工业城市发展模式的日益渗透,中国城市化发展的效率将会大大提高。

在这一背景下,青科研究中心发布了《2017年中国产业新城发展研究报告》,分析这一新的城市发展市场模式,寻找私募股权投资基金的投资机会。报告分为五章。第一章介绍了中国新工业城市的概念和发展背景。第二章分析了国外工业新城的发展路径和经验。第三章分析了中国新兴工业城市的发展模式和典型案例。第四章分析了中国新兴工业城市典型的市场化运营者华夏幸福的发展模式。第五章介绍工业新城的未来发展趋势和风险投资/私募股权投资的机会。

新工业城市建设以“生产与城市一体化”为重点,创建新型城镇化发展模式。

新型工业城市模式强调实现“生产与城市一体化”。它是工业化和城市化相结合的城市发展创新方式,即典型的公私伙伴关系模式(政府与社会资本的合作模式)。以固安工业新城为例,工业新城模式是“城乡一体化、工业城市一体化、生态宜居”的新型城市化模式。其核心在于工业发展与城市发展相结合,通过发展地方特色产业促进工业发展。这种模式主要是形成以工业发展为主导的特定区域,如工业园区和经济开发区等。这些特定区域在发展过程中进行了改造和升级,形成了以工业发展为重点,集工作、生产、生活、休闲娱乐等为一体的新城市。通过“建设生产型城市,建设生产型城市”,可以进一步实现“生产与城市一体化,城乡统筹,共同发展”。与传统的开发区、工业园区和近期发展迅速的特色城镇相比,工业新城有自己独特的特点(见下表1):

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注1:根据主流市场观点,广义的工业园区包括:开发区、工业园区、特色城镇、工业新城

2002年,固安县政府通过招标引进战略合作伙伴华夏幸福。华夏幸福作为公私合作模式的社会资本伙伴,全权负责开发区的投资、开发、建设和运营。合作主要采用“政府引导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式,打造“产业发展亮点、城市功能完善、生态环境优美”的新型工业城市。具体合作方式是通过政企合作和特许经营在园区内提供公共产品和服务。双方签署独家特许经营协议,成立三浦威特公园发展有限公司作为项目公司(SPV)。华夏幸福向项目公司投入注册资本和项目开发资金,项目公司是投资开发的主体,负责固安工业新城综合市场运营的设计、投资、建设、运营和维护。固安工业新城管委会履行政府职能,负责重大事项决策、标准制定和政策支持。

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收入分配模式:根据华夏幸福与河北省固安县签署的《关于整体合作开发建设经营河北省固安县约定区域的合作协议》,固安县政府购买华夏幸福在工业新城提供的整体包装服务,包括设计、投资、建设和运营。双方合作的收益回报模式是用户支付和政府支付相结合。其中,政府支付主要包括五个部分:土地整理成本;基础设施建设、公共设施建设费用;工业发展服务费;规划、设计、咨询等服务费;物业管理、公共工程维护和公用事业服务费。其主要收费模式是按照华夏幸福投入成本加上一定比例的成本回报进行收费。使用费主要包括入园企业提供的租金。

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华夏幸福工业新城占其业务收入的80%以上,其工业发展服务业务接近“零成本”

工业新城业务已成为华夏幸福的主要业绩支撑,毛利率高达39%。2016年,华夏幸福工业新城营业收入达到439.79亿元,占营业总收入的82.3%,毛利率达到39.0%,远高于城市房地产、物业服务等其他业务部门。这是华夏快乐运营利润的主要组成部分。其中,工业发展服务最高,达到95.75%,综合服务业务毛利率也在50%以上。可以看出,工业发展服务业务几乎已经成为新兴工业城市运营商的“零成本”业务,给运营商带来了丰厚的利润。未来,工业发展服务业务的发展将成为运营商的关键基石,也将形成运营商在市场上的核心竞争力。

工业新城占华夏幸福商业总成本的75.1%。根据华夏幸福2016年财务报告,华夏幸福的业务主要由三部分组成:“工业新城开发建设业务”、“城市房地产及其他”和“物业管理”。“工业新城开发建设业务”包括基础设施建设、工业发展服务、土地整理、园区综合服务和园区住宅配套服务。该业务线的总成本占75.1%。其中,园区内的居住设施和土地整理分别占59%和12%。“城市房地产开发”主要是北京市丰台区、河北省廊坊市、天津市武清市、山东省文登市等地区的房地产开发,占22%。

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工业新城建设市场巨大,将给风险投资基金带来重要的投资机会。

私募股权投资基金可以以多种方式参与工业新城建设,主要有以下两种方式:

第一,通过基础设施建设基金或公私合营基金投资工业新城项目。众所周知,公私合作基金的投资方向是公私合作项目。虽然目前我国工业新城以公私合作模式发展的案例不多(典型案例是华夏

第二,通过风险投资/私募股权基金,公司将投资新的工业园区。新兴工业城市的创新特征之一是促进产业集聚,发挥协同效应,为风险投资/私募股权基金投资提供良好的项目来源,提高项目收购效率。对于落户企业来说,工业新城建设注重产业孵化,为优质项目的生产提供了更好的环境。例如,华夏幸福会员企业火炬孵化和创客孵化已经在全国30多个城市进行了推广。创新孵化不仅改善了华夏幸福自身产业平台的生态系统,也为落户新工业城市的企业提供了高质量的孵化平台。在参与方面,私募股权机构可以通过单独或与工业地铁运营商合作设立风险投资/私募股权基金来投资园区企业。例如,华夏幸福知识合资公司发起的河北新显示产业发展基金主要投资于落户园区的企业。该基金还获得了河北省河北省金融产业指导基金的投资。此外,华夏幸福还设立了一个总规模超过100亿英镑的产业投资基金,例如太谷创新(固安)基金,主要投资于固安新城人工智能、医疗保健和先进制造领域的创新企业。

新工业城市的发展模式已经向市场化转变,工业服务能力成为运营商的核心竞争力。

首先,发展模式已经从政府导向转变为市场导向。目前,我国工业新城发展的主体已经从政府主导向市场主导转变。固安新城是中国幸福的标杆项目,已经成为中国新型工业城镇公私合作市场化建设的典型案例。未来,随着国家对公私伙伴关系市场化模式的大力推广和应用,公私伙伴关系市场化发展模式将成为工业新城的主导模式。

第二,融资方式趋于多样化。工业新城的融资模式已经从传统的债务融资转变为基础设施融资。此外,随着金融业的不断积极改革,公私伙伴关系资产证券化已经成为一种新的融资渠道。在金融改革背景下,公私合作资产证券化等模式的出现将丰富运营商基础设施建设的资本渠道。为拓宽公私合作项目融资渠道,国务院及相关部门出台了鼓励公私合作项目资产证券化的政策文件。例如,2017年3月,华夏兴福固安工业园新型城镇化公私伙伴关系项目取暖费收益权资产支持专项计划被上海证券交易所接受,计划发行金额7.06亿元,成为首批公私伙伴关系项目资产证券化中单个园区公私伙伴关系项目的资产支持专项计划。随着公私伙伴关系资产证券化项目范围的不断扩大和证券化进程的不断加快,工业新城运营商基础设施建设的资金流入渠道将会拓宽。

第三,产业服务能力成为核心竞争力。新兴工业城市运营商的品牌、服务和平台是需要不断加强的核心竞争力。未来,工业新城经营者的经营模式有望从重资产转向轻资产,从土地和房地产开发转向经营和服务。从产业增值服务开始,经营者将加强孵化服务、融资服务、股权投资等业务拓展,使收入结构更加均衡。

第四,运营商的“跨境合作”有助于加快新城的产业集聚。不同行业的新城运营商有不同的专业领域。在开放的市场中,运营商将相互利用,共享利益和风险,实现“强有力的组合”。未来,工业新城的发展,除了具有不同优势的工业新城经营者之间的相互合作和优势互补之外,还可以通过“强力组合”实现资源共享,共同推动工业新城的产业转型升级

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